Ação declaratória de cancelamento de pacto comissório

DIREITO 1ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1007799-09.2015.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que são apelantes CLAUDIA HELENA LEOPOLDINO, VALÉRIA LEOPOLDINO, PATRICIA LEOPOLDINO, CARMEN LÚCIA LEOPOLDINO e ADRIANA LEOPOLDINO, são apelados EDNA STELLA MARTINS e OSVALDO GONÇALVES MARTINS.

ACORDAM, em 16ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso.

V. U.”, de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SIMÕES DE VERGUEIRO (Presidente sem voto), COUTINHO DE ARRUDA E JOVINO DE SYLOS.

São Paulo, 12 de dezembro de 2017.

DANIELA MENEGATTI MILANO

RELATORA

Assinatura Eletrônica

Apelação nº 1007799-09.2015.8.26.0566

Apelantes: Claudia Helena Leopoldino, Valéria Leopoldino, Patricia Leopoldino, Carmen Lúcia Leopoldino e Adriana Leopoldino

Apelados: Edna Stella Martins e Osvaldo Gonçalves Martins

Comarca: São Carlos– 4ª Vara Cível

Juiz de 1ª Instância: Flávia de Almeida Montingelli Zanferdini

Voto nº 1974

APELAÇÃO CÍVEL.Ação declaratória de cancelamento de pacto comissório.Sentença de procedência.Inconformismo dos réus. Alegação de que suposto inadimplemento, ocorrido há cerca de 30 anos, impede a baixa da cláusula de pacto comissório.Inércia dos réus em pleitear a rescisão do contrato e a retomada do bem por longo lapso temporal, que enseja a perda do direito potestativo. Decadência do direito material configurada. Resistência dos réus que viola o princípio da boa-fé objetiva, pois ainda que inadimplida a obrigação, os autores têm justo motivo para acreditar na extinção da obrigação. Cláusula de pacto comissório encerrada, com aplicação do instituto da supressio – Sentença mantida Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto pelos réus contra a r. sentença de fls. 155/160, cujo relatório transcrevo:

“OSVALDO GONÇALVES MARTINS, qualificado nos autos, ajuizou Ação Declaratória de cancelamento de pacto comissório em face de CARMEM LÚCIA LEOPOLDINO, PATRÍCIA LEOPOLDINO, VALÉRIA LEOPOLDINO, ADRIANA LEOPOLDINO PALLONE, CLÁUDIA HELENA LEOPOLDINO e ESPÓLIO DE THEREZINHA LEOPOLDINO, todos qualificados nos autos, alegando, em síntese, que: 1. Adquiriram das cinco primeiras requeridas, em 08 de janeiro de 1985, o imóvel objeto da matrícula nº 42.275 do CRI local, consistente em uma gleba de terras (remanescente), sem benfeitorias, com área de 33.348,65 m2, pelo preço de Cr$ 77.613.000,00 (setenta e sete milhões, seiscentos e treze mil cruzeiros), a serem pagos em 10 parcelas; 2. O imóvel foi levado a registro e na referida matrícula foi registrado pacto comissório, pois ainda restava uma parcela em aberto no valor de Cr$ 7.785.000,00, representada por uma nota promissória emitida em favor de Therezinha Leopoldino; 3. Alegam que, muito embora conste a cláusula de pacto comissório na matrícula do imóvel, o título de crédito foi devidamente quitado, porém extraviou-se; 4. Ressaltaram, que tentaram providenciar o cancelamento do pacto comissório junto ao CRI local, porém o Oficial negou o pedido; 5. Por fim, alegam que por conta do tempo transcorrido operou-se a prescrição do título.

Pedem, portanto, a procedência da demanda, uma vez que referidos pagamentos foram integralmente realizados, a fim de que seja cancelado o pacto comissório existente no R.03, da matrícula nº 42.275 do CRI local, ou, caso não seja este o entendimento do Juízo, que seja declarada a prescrição da nota promissória que embasa a cláusula de pacto comissório. Com a inicial apresentaram documentos (fls.14/38). O Ministério Público deixou de intervir no feito às fls.102. Decisão a fls.104, determinou nova vista ao Ministério Público, haja vista a informação sobre a interdição da corré Cláudia Helena. Em parecer às fls.110 o Ministério Público requereu a juntada da matrícula atualizada do imóvel, da certidão de óbito de Therezinha Leopoldino e a comprovação da condição de inventariante da ré Carmem Lúcia Leopoldino. Em manifestação às fls.114/115 os autores informaram a existência de inventário em nome da falecida Therezinha Leopoldino, registrado sob o nº 0001039-66.2005.8.21.6001 que tramitou perante a 1ª Vara de Sucessões de Porto Alegre, que se encontra arquivado, com trânsito em julgado em 11/07/2016. Informaram ainda que naqueles autos consta a data do óbito de Therezinha Leopoldino, bem como de que foi nomeada inventariante a Sra. Adriana Leopoldino. Reforça que é patente a prescrição de qualquer pretensão que possa existir por parte dos réus, inclusive da ré Cláudia Helena Leopoldino, que teve sua interdição decretada no ano de 2015. Certidão de matrícula às fls.124/125. Nova manifestação do Ministério Público às fls.129 não se opondo ao pedido. Citadas, as rés contestaram alegando, em sintese, que o valor integral do negócio jamais foi quitado, portanto, não há que se falar em cancelamento da cláusula comissória. Tampouco em prescrição, já que o registro do pacto comissório no registro imobiliário constitui verdadeira garantia de ordem real sobre o imóvel. Juntaram documentos (fls.146). Impugnação às fls.151/154”.

A ação foi julgada procedente, conforme dispositivo que transcrevo:

“Destarte, julgo procedente a pretensão inicial, para o fim de declarar quitado o pacto comissório especificado no R. 03/M, da matrícula n. 42.275, junto ao Cartório de Registro de Imóveis de São Carlos (fls. 22), e, em consequência, DETERMINO a expedição de mandado para o cancelamento do referido pacto comissório citado na matrícula n. 42.275, R.03, expedindo-se mandado de cancelamento a ser cumprido pelo oficial do Cartório de Registro Civil de São Carlos. Sucumbentes, arcarão as rés com as custas, despesas processuais e com honorários advocatícios que arbitro em 20% do valor dado à causa”.

Apela a parte vencida a fls. 163/166. Sustenta, em síntese, que restou clara a ausência de pagamento da nota promissória, de sorte que eventual impossibilidade de exigibilidade do crédito via ação judicial, não macula seu direito de crédito, que pode ser cobrado por outras vias materiais, nos limites da lei. Alega ser indevida a determinação de baixa do registro do pacto comissório, porque depende da quitação integral da obrigação contraída pelos autores. Postula a reforma da r. sentença hostilizada.

Recurso tempestivo, regularmente processado e preparado.

Os autores apresentaram contrarrazões (fls. 172/179), requerendo seja negado provimento ao recurso.

Parecer da D. Procuradoria de Justiça (fls. 184/187), manifestando-se pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

A questão controvertida submetida à análise desta Turma Julgadora consiste em verificar a higidez da cláusula de pacto comissório levada a registro na matrícula n° 42.275 do imóvel situado na comarca de São Carlos, especificado a fls. 14/15, bem como a quitação da nota promissória.

O pacto comissório é a cláusula inserta no contrato de compra e venda pela qual se estipula que esta será desfeita se o comprador não pagar até certo dia. Tido como de pouca utilidade prática, deixou o Código Civil de 2002 de regulá-lo. Não obstante, permanece válido. A cláusula está subentendida em todos os contratos bilaterais (condição resolutiva tácita), tornando-se, portanto, desnecessária. ….. A estipulação do pacto comissório não afasta a intervenção judicial para a resolução do contrato. (Orlando Gomes, Contratos, atualizadores Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo de Crescenzo Marino, Ed. Forense, 26ª ed., 2008, p.315).

Com efeito, após análise da documentação carreada aos autos, verifica-se que as partes, por meio de escritura pública firmada em 16/09/1985, celebraram negócio jurídico visando à transmissão do domínio do imóvel em apreço aos autores, pelo preço de Cr$ 77.613.000,00, a ser pago em dez parcelas. Ocorre que, em razão da ausência de pagamento da última parcela, a escritura foi levada a registro, contendo cláusula de pacto comissório, representada por nota promissória emitida em favor de Therezinha Leopoldino, com vencimento em outubro de 1985.

Os autores pleiteiam o cancelamento da cláusula de pacto comissório, sob a alegação de que a nota promissória fora regularmente adimplida, apesar do extravio da cártula, e, ainda, por ter se operado a prescrição da pretensão de cobrança, ante o decurso de longo lapso temporal.

Por sua vez, os réus alegam que o valor descrito na cártula não foi pago, motivo pelo qual postulam a integral manutenção do gravame, sob o fundamento de que a prescrição

pronunciada alcança apenas o direito de exigir o crédito representado na nota promissória, mas que não obsta a resolução do negócio jurídico entabulado entre as partes.

O decreto de procedência do pedido articulado na inicial deve ser mantido, vez que, além da prescrição da pretensão creditícia dos réus, representada pela nota promissória, o direito de pleitear a rescisão do contrato de compra e venda também está prescrito.

No caso dos autos já decorreu prazo superior a trinta anos da data do vencimento do título, supostamente inadimplido, bem como nesse prazo os apelantes permaneceram inertes, não tendo ingressado com qualquer ação visando à rescisão do contrato de compra e venda pelo inadimplemento do preço nem visando à retomada do imóvel alienado.

Vale lembrar que a legislação aplicável ao caso é o Código Civil de 1916, consoante dispõe o artigo 2.028, do Código Civil de 2002), de sorte que já decorreu prazo superior a 30 (trinta) anos, ultrapassando o mais longo prazo prescricional previsto no Código Civil de 1916, qual seja, de vinte anos.

Não obstante a prescrição configurada, a resistência oferecida pelos réus, reiterada em sede de apelação, viola flagrantemente o princípio da boa-fé objetiva como regra de lealdade, probidade e confiança que deve orientar a conduta das partes na relação contratual.

Nota-se que o suposto inadimplemento dos autores nunca foi sequer questionado pelos réus ao longo de trinta anos, mas ofereceram resistência ao pedido de cancelamento do registro do pacto comissório, após terem ciência de que os autores não possuíam meios de comprovar o pagamento do título, deixando de apresentar qualquer justificativa à sua inércia.

Observa-se que, no caso dos autos, a nota promissória venceu em outubro de 1985, tendo os réus permanecido em silêncio por mais de três décadas. Além disso, ainda que os autores estivessem inadimplentes, também se pode considerar que os réus anuíram tacitamente com essa condição, não sendo razoável que, após o decurso de mais de trinta anos, venham a se opor ao cancelamento da cláusula de pacto comissório.

Aqui cabe observar que a ré Claudia Helena Leopoldino teve sua interdição decretada por sentença proferida em 13 de maio de 2014 (fls. 143) e, apesar de não correr a prescrição contra os incapazes, quando da interdição, já havia decorrido o prazo prescricional tanto para a ação de execução ou cobrança da nota promissória, quanto para a ação de rescisão do contrato de compra e venda pelo inadimplemento do preço e retomada do imóvel.

Cabe ainda mencionar, no campo da boa-fé objetiva, o instituto da supressio pelo qual o direito desaparece se não exercido em lapso de tempo relevante, pois o decurso desse tempo é capaz de gerar no devedor legítima expectativa de que o direito jamais será exercido.

Nesse sentido a jurisprudência: “Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse e indenização. Sentença que julgou feito improcedente.

Precariedade na comprovação do inadimplemento. Ausência de comprovação da constituição do débito. Negócio realizado em 1999, com as primeiras providências para cobrança realizadas apenas em 2013. Incidência da “supressio”. Sentença mantida. Aplicação do artigo 252, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Recurso a que se nega provimento”. (TJSP, Apelação 0003735.72.2013, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des Mauro Conti Machado, j. 03/10/2017).

Por fim, destaca-se que o período decorrido entre o alegado inadimplemento dos autores até o presente momento já seria suficiente para atender ao requisito temporal da prescrição aquisitiva da propriedade, que enseja o reconhecimento da usucapião em favor dos autores.

Diante dessas considerações, a r. sentença hostilizada deve ser mantida, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

DANIELA MENEGATTI MILANO

Relatora

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