STJ define percentual de retenção em caso de extinção de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do Comprador.

STJ DECIDIU(1)

No julgamento ocorrido no dia 24 de novembro de 2020, a terceira Turma do STJ , julgou o REsp 1.820.330/SP, que questionava a abusividade da cláusula de retenção de valores entre 50 a 70% do montante pago pelos adquirentes na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

No acórdão do STJ, fica registrado que “nos contratos firmados antes da Lei 13.786⁄2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta”.

Na mesma decisão a relatora a MINISTRA NANCY ANDRIGHI, registra  ” conforme tese repetitiva (Tema 938⁄STJ, REsp 1.599.511⁄SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador”.

O recurso foi provido.

O recurso ficou assim ementado:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.
1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.
2. Recurso especial interposto em: 18⁄12⁄2018; concluso ao gabinete em: 13⁄08⁄2019. Julgamento: CPC⁄15.
3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.
4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786⁄2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.
5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938⁄STJ, REsp 1.599.511⁄SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.
7. Recurso especial conhecido e provido.
 

Processo relacionado REsp 1820330

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