Caixa não é responsável por IPTU atrasado de imóvel arrematado em leilão

JF

Conforme edital, interessado na compra declarava-se ciente da possibilidade de débitos de natureza fiscal e condominial

A Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) confirmou decisão que negou pedido de indenização contra a Caixa Econômica Federal (Caixa) realizado por uma arrematante de apartamento em leilão promovido pelo banco. A autora da ação alegou que não havia sido informada pela instituição financeira de que o imóvel possuía débitos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Após a 2ª Vara Federal de Jundiaí considerar a ação improcedente, a empresa que adquiriu o imóvel ingressou com recurso no TRF3 reafirmando que não foi notificada pela Caixa dos débitos de IPTU e condomínio.

Ao analisar a questão, o relator do processo, desembargador federal Valdeci dos Santos, apontou que houve publicidade das regras, pois constou do edital do leilão que a pessoa que arrematasse o imóvel se declarava ciente e informada da possibilidade de penderem débitos de natureza fiscal e condominial, bem como da obrigação de quitá-los em caso de aquisição do bem.

“É importante destacar que a aquisição de bem imóvel, por qualquer modalidade, é negócio jurídico formal que pressupõe a tomada de diversas cautelas a fim de garantir o sucesso do negócio realizado. Dentre estas cautelas, está aquela que faz parte da praxe imobiliária, exigível do homem médio: a de diligenciar junto a cartórios judiciais, extrajudiciais, e demais repartições públicas, a fim de averiguar se há embaraços atrelados à coisa ou ao proprietário da coisa”, pontuou.

O relator acrescentou que, em se tratando de arrematação de bem imóvel levado a leilão, é de se esperar mais cuidado do interessado sobre a possibilidade de existirem outras dívidas como IPTU ou condomínio.

“A arrematação do bem nestes autos, ignorando as advertências constantes do edital, bem como sem a tomada dos cuidados esperados por quem pretende adquirir imóvel, é ato praticado exclusivamente pela parte autora, corresponde a erro grosseiro, não havendo nem ao menos participação da Caixa para os resultados experimentados”, concluiu.

O recurso ficou assim ementado:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO. DÍVIDAS DE IPTU. ADVERTÊNCIA CONSTANTE DO EDITAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.

1. Para que exista o dever de reparação, são imprescindíveis, mesmo quando independentemente da culpa, os demais elementos que compõem a responsabilidade civil e geram o dever de indenizar, a saber, a ação ou omissão do agente, o nexo de causalidade e o dano (material ou moral), nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil.

2. As dívidas de IPTU e condomínio correspondem a obrigações propter rem, isto é, “por causa da coisa”, e, por este motivo, acompanham-na.

3. No caso dos autos, constou do inteiro teor do edital do leilão do imóvel que o adquirente declarava-se ciente e informado da possibilidade de penderem débitos de natureza fiscal e condominial sobre a coisa, bem como da obrigação de quitá-los em caso de aquisição do bem. Portanto, houve publicidade.

4. Também é importante destacar que a aquisição de bem imóvel, por qualquer modalidade, é negócio jurídico formal que pressupõe a tomada de diversas cautelas a fim de garantir o sucesso do negócio realizado. Dentre estas cautelas, está aquela que faz parte da praxe imobiliária: a de diligenciar junto a cartórios judiciais, extrajudiciais, e demais repartições públicas, a fim de averiguar se há embaraços atrelados à coisa ou ao proprietário da coisa.

5. Em se tratando de arrematação de bem imóvel levado a leilão justamente em virtude da inadimplência do adquirente, é de se esperar ainda mais cuidado do arrematante, que sabe, teria condições de saber, ou ao menos de suspeitar da possibilidade de que a coisa leiloada seja objeto de dívidas de IPTU ou condomínio.

6. A arrematação do bem nestes autos, ignorando as advertências constantes do edital, bem como sem a tomada dos cuidados esperados por quem pretende adquirir imóvel, é ato praticado exclusivamente pela parte autora, corresponde a erro grosseiro, não havendo nem ao menos participação da CEF para os resultados experimentados.

7. Apelação a que se nega provimento.

Com esse entendimento, a Primeira Turma negou o pedido e manteve a sentença.

Apelação Cível 5002795-17.2020.4.03.6128

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