Terceira Turma afasta decadência de dez anos em ação para abatimento do preço de imóvel menor que o contratado

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial por meio do qual um comprador de imóvel buscava o reconhecimento do prazo decadencial de dez anos para ajuizar pedido de abatimento proporcional do preço, após ter constatado que a sua vaga de garagem era menor do que aquela informada no contrato.

Para o colegiado, ainda que não fosse aplicado o prazo decadencial de 90 dias previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC), e sim o prazo de um ano estabelecido no Código Civil, não haveria como afastar a decadência da ação, tendo em vista que o registro do imóvel ocorreu em 2013, e o processo foi ajuizado somente em 2019.

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, afirmou que a metragem inferior à contratada não é vício oculto, mas aparente, pois pode ser verificada com uma medição simples.

Alternativas do CDC

Em relação à legislação aplicável ao caso, a ministra lembrou que o CDC, em seu artigo 26, inciso II, prevê que o direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em 90 dias – tratando-se de serviços ou produtos duráveis –, contados a partir da entrega efetiva do produto ou do término do serviço.

Esse prazo, explicou a magistrada, tem relação com o período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas previstas nos artigos 18 e 20 do CDC (substituição do produto, restituição da quantia paga, abatimento proporcional do preço ou reexecução do serviço), e não se confunde com o prazo prescricional para pleitear indenização pelo descumprimento do contrato.

“Nesta última hipótese, à falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de reparação de danos decorrentes de vício do produto, entende-se que deve ser aplicado o prazo geral decenal do artigo 205 do Código Civil de 2002″, afirmou a relatora.

Venda ad mensuram

Para as situações em que o preço é estabelecido em razão de área determinada ou da metragem – modalidade conhecida como venda ad mensuram – e o imóvel entregue não corresponde nesse ponto às informações do vendedor, o artigo 501 do Código Civil prevê o prazo de um ano para a decadência do direito de propor a ação visando a complementação de área, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do valor.

“Também na hipótese de venda ad mensuram – e consequente aplicação da legislação civilista –, convém sublinhar que o prazo decadencial previsto no artigo 501 do CC/2002 refere-se tão somente à propositura de ação para exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço, não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato”, declarou Nancy Andrighi.

Abatimento do preço

No caso dos autos, em que a ação buscou o abatimento proporcional do preço, a ministra disse que o tribunal de origem reconheceu tratar-se de venda ad mensuram. Por outro lado, ponderou, a relação entre as partes é, inegavelmente, de consumo, o que resulta na aplicação da teoria do diálogo das fontes para que se possa definir a legislação aplicável, em especial aquela que for mais favorável ao consumidor.

Entretanto, considerando que o registro do imóvel ocorreu em 2013 e a ação foi proposta apenas em 2019, a magistrada concluiu que, “ainda que se adote o prazo decadencial de um ano previsto no CC/2002, contado da data de registro do título – por ser ele maior que o de 90 dias previsto no CDC –, é impossível afastar o reconhecimento da implementação da decadência na espécie”.

O recurso ficou assim ementado:

PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO POR ÁREA EXCEDENTE. IMÓVEL ENTREGUE EM METRAGEM A MENOR. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA. DECISÃO UNIPESSOAL. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. VENDA AD MENSURAM. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA MANTIDA.
1. Ação de restituição de valor pago por área excedente, em virtude da entrega de imóvel em metragem menor do que a contratada.
2. Ação ajuizada em 28⁄03⁄2019. Recurso especial concluso ao gabinete em 21⁄10⁄2020. Julgamento: CPC⁄2015.
3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação ao pedido do recorrente de restituição de valor pago por área excedente, decorrente da aquisição de imóvel entregue em metragem menor do que a contratada.
4. A comprovação da divergência jurisprudencial exige o confronto entre acórdãos, motivo pelo qual é inadmissível o uso de decisão unipessoal para essa finalidade.
5. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel – o que, por precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a unidade imobiliária.
6. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC).
7. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato.
8. Para as situações em que as dimensões do imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão ou com determinação da respectiva área (venda ad mensuram), aplica-se o disposto no art. 501 do CC⁄02, que prevê o prazo decadencial de 1 (um) anos para a propositura das ações previstas no antecedente artigo (exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço).
9. Na espécie, o TJ⁄SP deixou expressamente consignada a natureza da ação ajuizada pelo recorrido, isto é, de abatimento proporcional do preço, afastando-se, por não se tratar de pretensão indenizatória, o prazo prescricional geral de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do CC⁄02.
10. Ao mesmo tempo em que reconhecida, pela instância de origem, que a venda do imóvel deu-se na modalidade ad mensuram, não se descura que a relação havida entre as partes é, inegavelmente, de consumo, o que torna prudente a aplicação da teoria do diálogo das fontes para que se possa definir a legislação aplicável, com vistas a aplicar o prazo mais favorável ao consumidor.
11. De qualquer forma, ainda que se adote o prazo decadencial de 1 (um) ano previsto no CC⁄02, contado da data de registro do título – por ser ele maior que o de 90 (noventa) dias previsto no CDC – impossível afastar o reconhecimento da implementação da decadência na espécie, vez que o registro do título deu-se em 04⁄01⁄2013 e a ação somente foi ajuizada em 28⁄03⁄2019.
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

Leia o acórdão no REsp 1.898.171. ​

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1898171

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